Sektor magazynowy – Wielka 5!
Podsumowanie 2025, charakterystyka regionów i aktualne trendy
Warszawa
Rynek w liczbach:
7,4 mln mkw. istniejącej powierzchni, 640 tys. mkw. w budowie, 4,90 – 8,00 – czynsz euro/ mkw./ miesiąc obszar w mieście 3,20 – 6,95 czynsz euro/ mkw./ miesiąc obszar poza miastem
Warszawa I – obszar w mieście
Gotowa powierzchnia w centrum uwagi
W I strefie warszawskiej dominowali klienci oczekujący szybkiego rozpoczęcia działalności, często w ciągu 2–3 miesięcy od podpisania umowy. Kluczowe znaczenie miała dla nich dostępność modułów oraz sprawna realizacja części biurowej.
Logistyka ostatniej mili napędza popyt
Sektor magazynowy – większość transakcji koncentrowała się w przedziale 2 000 – 3 000 mkw., przy czym pojedyncze projekty osiągały około 8 000 – 10 000 mkw. Struktura popytu miała w dużej mierze charakter dystrybucyjny i miejski. W procesach negocjacyjnych dominowały zachęty w postaci okresów zwolnień z czynszu oraz budżetów na aranżację powierzchni biurowej i magazynowej.
Lokalizacje przyjazne pracownikom jako kluczowy atut
Najemcy zwracali szczególną uwagę na jakość i funkcjonalność części biurowej, dostępność miejsc parkingowych oraz dobre skomunikowanie z miastem. Wśród najczęściej wybieranych lokalizacji utrzymywały się Targówek oraz okolice Okęcia.
Zielona logistyka zyskuje na znaczeniu
Zrównoważony rozwój odgrywa coraz większą rolę, a najemcy coraz częściej włączają do negocjacji najmu wymagania dotyczące instalacji paneli fotowoltaicznych. Kwestie środowiskowe stają się rosnącym priorytetem, szczególnie w projektach logistyki miejskiej.
Warszawa II – obszar poza miastem
Przedłużenia umów dominują w strukturze popytu
Renegocjacje umów najmu pozostawały główną aktywnością na rynku. Zaobserwowaliśmy ograniczony popyt na duże moduły, ponieważ większość najemców utrzymywała dotychczasową skalę działalności lub decydowała się jedynie na niewielkie rozszerzenia.
Presja na czynsze
Sektor magazynowy – nowo ukończone projekty zwiększyły presję cenową w konkurencji ze starszymi, tańszymi obiektami. W efekcie obserwowano wyraźną presję na stawki efektywne oraz większą elastyczność właścicieli w zakresie pakietów zachęt, co wzmacniało pozycję negocjacyjną najemców.
Ostrożne podejście do nowych inwestycji
W 2025 roku oddano do użytkowania kilka nowych obiektów magazynowych, jednak część z nich pozostawała w trakcie komercjalizacji i oczekiwała na pierwsze umowy najmu. Skala projektów spekulacyjnych była ograniczona, a nowe inwestycje realizowano ostrożnie.
W 2025 roku warszawski rynek magazynowy wszedł w fazę większej równowagi, przechodząc od dynamicznej ekspansji do bardziej selektywnego rozwoju. Ostrożniejsze podejście deweloperów i realizacja projektów głównie z zabezpieczonym popytem przełożyły się na większą równowagę po stronie podaży. Jednocześnie znacząca część aktywności koncentrowała się wokół powierzchni dostępnych od zaraz, odpowiadających na bieżące potrzeby najemców.” – Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency
Górny Śląsk
Rynek w liczbach:
6,2 mln mkw. istniejącej powierzchni, 200 tys. mkw. w budowie, 3,80 – 5,40- czynsz euro/ mkw./ miesiąc
Najemcy świadomi ryzyka
Sektor magazynowy – widoczna była większa ostrożność po stronie najemców; rzadziej decydowali się na relokacje, częściej natomiast renegocjowali istniejące umowy, koncentrując się na optymalizacji kosztów i efektywności operacyjnej. Ekspansje były realizowane w sposób bardziej przemyślany i uzależniony od realnego wzrostu biznesu.
Rynek napędzany logistyką i produkcją
Największą aktywnością cieszyły się strategiczne lokalizacje, takie jak Gliwice, Sosnowiec czy Ruda Śląska. Region nadal przyciągał firmy łączące działalność logistyczną i produkcyjną. Strukturę najemców tworzyły zarówno firmy 3PL, jak i przedsiębiorstwa produkcyjne, w tym z sektora motoryzacyjnego, co potwierdza zróżnicowany i odporny charakter rynku.
ESG jako czynnik przewagi konkurencyjnej
Sektor magazynowy – czynsze bazowe utrzymywały się na stabilnym poziomie, a umiarkowana nowa podaż nie generowała istotnej presji spadkowej. Jednocześnie coraz większego znaczenia nabiera jakość techniczna budynków i aspekty ESG; certyfikaty środowiskowe, instalacje fotowoltaiczne, poprawiona izolacyjność czy energooszczędne systemy oświetlenia stały się ważnym elementem konkurencyjności projektów.
W 2025 r. rynek magazynowy na Górnym Śląsku wszedł w fazę stabilizacji po okresie bardzo dynamicznego wzrostu w latach poprzednich. Podaż i popyt zaczęły się równoważyć, a aktywność deweloperów stała się bardziej selektywna. Ograniczono skalę inwestycji spekulacyjnych, koncentrując się głównie na projektach zabezpieczonych umowami pre-let oraz realizacjach typu BTS, dostosowanych do konkretnych potrzeb najemców.
Górny Śląsk umocnił swoją pozycję jako dojrzały, stabilny i dobrze skomunikowany rynek logistyczno-przemysłowy, w którym kluczową rolę odgrywały ostrożność decyzyjna, renegocjacje oraz wysoki standard realizowanych inwestycji.” – Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency
Wrocław
Rynek w liczbach:
5,5 mln mkw. istniejącej powierzchni, 130 tys. mkw. w budowie, 3,15 – 5,50- czynsz euro/ mkw./ miesiąc
Lider nowej podaży w Polsce
W 2025 roku region wrocławski należał do najbardziej aktywnych rynków magazynowych w Polsce pod względem nowej podaży. Do użytku oddano ponad 300 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co plasuje Wrocław wśród trzech największych pod tym względem rynków w kraju.
Rosnąca rola projektów produkcyjnych
Dolny Śląsk od wielu lat przyciąga inwestycje produkcyjne z sektorów motoryzacyjnego, elektroniki oraz produkcji komponentów, co wpływa na strukturę popytu na powierzchnie magazynowo-produkcyjne. W 2025 roku znacząca część zapytań dotyczyła obiektów z możliwością adaptacji pod lekką produkcję lub realizowanych w formule build-to-suit.
Stabilizacja po okresie dynamicznego wzrostu
Sektor magazynowy – po bardzo intensywnym okresie rozwoju w latach 2021-2023 rynek magazynowy we Wrocławiu w latach 2024-2025 wszedł w fazę większej stabilizacji. Deweloperzy ostrożniej podchodzili do realizacji nowych projektów spekulacyjnych, a część inwestycji była rozpoczynana dopiero po zabezpieczeniu najemców umowami pre-let. Jednocześnie większa dostępność powierzchni na rynku, przy wskaźniku pustostanów na poziomie ok. 9–11%, pozwalała najemcom prowadzić procesy decyzyjne w bardziej komfortowych warunkach i dokładniej analizować dostępne opcje.
Stabilizacja stawek czynszowych
Sektor magazynowy – po okresie dynamicznych wzrostów czynszów w poprzednich latach, w 2025 roku zaobserwowaliśmy ich stabilizację. Bazowe stawki czynszów w regionie Wrocławia najczęściej mieściły się w przedziale 3,15 – 5,50 euro/mkw./miesiąc, w zależności od lokalizacji, standardu budynku oraz długości umowy najmu. Większa konkurencja pomiędzy właścicielami obiektów oraz rosnąca dostępność powierzchni sprawiały, że najemcy częściej mogli negocjować korzystniejsze warunki.
Aglomeracja wrocławska pozostaje jednym z najważniejszych ośrodków logistyczno-produkcyjnych w Polsce. Region korzysta z bardzo dobrego położenia blisko granicy z Niemcami i Czechami oraz rozwiniętej infrastruktury drogowej, w tym autostrady A4 i drogi ekspresowej S8. Przyciąga zarówno operatorów logistycznych obsługujących handel międzynarodowy, jak i firmy produkcyjne z sektorów motoryzacyjnego, elektroniki oraz AGD.
Pomimo wyraźnej stabilizacji rynku po okresie dynamicznego wzrostu Wrocław pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji magazynowych w kraju. W dłuższej perspektywie rozwój regionu będzie wspierany przez silne zaplecze przemysłowe Dolnego Śląska, dalszy rozwój infrastruktury transportowej oraz rosnące znaczenie regionu w europejskich łańcuchach dostaw. – Dorota Koseska, Director, Industrial Agency
Polska Centralna
Rynek w liczbach:
5,3 mln mkw. istniejącej powierzchni, 170 tys. mkw. w budowie, 3,50 – 4,60 – czynsz euro/ mkw./ miesiąc
Czwarty co do wielkości rynek magazynowy
Na koniec 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce Centralnej osiągnęły około 5,3 mln mkw., co stanowi około 14% całkowitej podaży magazynowej w Polsce. Region pozostaje jednym z największych rynków logistycznych w kraju, choć w ostatnim czasie został wyprzedzony pod względem wielkości przez Dolny Śląsk.
Region napędzany logistyką
Istotną rolę w regionie odgrywają najemcy logistyczni. Polska Centralna pełni funkcję centralnego ośrodka dystrybucyjnego dla całego kraju, dlatego dominują tutaj duże centra logistyczne obsługujące zarówno rynek krajowy, jak i międzynarodowy.
Rosnące zapotrzebowanie na rozwiązania ESG
Sektor magazynowy – coraz istotniejsze są również kwestie związane z ESG oraz efektywnością energetyczną budynków. Najemcy coraz częściej wybierają magazyny wyposażone w instalacje fotowoltaiczne, systemy energooszczędne oraz posiadające certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM. Rozwiązania te pozwalają ograniczać koszty eksploatacyjne oraz zmniejszać wpływ działalności na środowisko.
Istotną rolę w regionie odgrywają najemcy z sektora logistyki, obsługujący zarówno rynek krajowy, jak i międzynarodowy. Dlatego też w Polsce Centralnej obserwowany jest rosnący popyt na magazyny typu cross-dock (x-dock), które umożliwiają szybkie przeładunki i minimalizację czasu składowania towarów. Trend ten wynika przede wszystkim z rozwoju logistyki miejskiej oraz rosnących oczekiwań dotyczących skracania czasu dostaw. Obiekty tego typu zyskują na znaczeniu szczególnie w pobliżu głównych węzłów transportowych i dużych aglomeracji.” – Katarzyna Burlińska, Senior Consultant, Industrial Agency
Poznań
Rynek w liczbach:
4,0 mln mkw. istniejącej powierzchni, 40 tys. mkw. w budowie, 3,65 – 6,00 – czynsz euro/ mkw./ miesiąc
Wzrost pustostanów i ostrożność rynkowych graczy
Rok 2025 był dla poznańskiego rynku magazynowego okresem wyraźnego spowolnienia. Na rynek trafiła znacząca ilość dostępnej powierzchni, co przełożyło się na wzrost poziomu pustostanów i większą ostrożność zarówno po stronie deweloperów, jak i najemców. Nowe projekty spekulacyjne realizowano w ograniczonym zakresie, a aktywność inwestycyjna wyraźnie wyhamowała.
Najemcy z sektora logistyki i handlu
Struktura popytu miała charakter zachowawczy i była porównywalna do innych regionów w Polsce, dominowały firmy logistyczne oraz handlowe, przy wyraźnej przewadze renegocjacji nad nowymi umowami.
Popyt napędzany przedłużeniami umów
Ograniczona liczba dużych przetargów logistycznych oraz relatywnie wysoka dostępność powierzchni sprawiły, że większość transakcji dotyczyła utrzymania dotychczasowych lokalizacji lub obejmowała mniejsze moduły niż w głównych hubach, takich jak Warszawa czy Polska Centralna.
Pomimo stawek czynszowych konkurencyjnych względem Polski Centralnej, region nie przyciągnął w 2025 roku znaczącej liczby dużych relokacji, a większość znaczących projektów realizowana była w innych miastach. Mniejszy udział wielkoskalowych operacji logistycznych i e-commerce przełożył się na ograniczone zapotrzebowanie na powierzchnie powyżej 10 000 mkw. Jednocześnie miniony rok pokazał, jak wrażliwy i elastyczny potrafi być poznański rynek: pojedyncze większe zapytanie było w stanie wyraźnie ożywić aktywność i skierować uwagę inwestorów na region. Oznacza to, że mimo przejściowego spowolnienia Poznań pozostaje rynkiem o realnym potencjale, reagującym dynamicznie na impulsy popytowe.” – Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency
Autorzy Avison Young:
Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska – Research and Data Manager, Katarzyna Madej – Director, Industrial Agency, Łukasz Ciepły – Director, Industrial Agency, Dorota Koseska – Director, Industrial Agency, Katarzyna Burlińska – Senior Consultant, Industrial Agency
