VeloBank podpisał dwie umowy kredytowe o łącznej wartości 170 mln zł na wsparcie inwestycji deweloperskiej ale!KEN (u zbiegu al. Komisji Edukacji Narodowej i ul. Gandhi, w miejscu dawnego Multikina.) – informuje Bank. Budowę w jednej z najbardziej atrakcyjnych części Warszawy – na Ursynowie, tuż przy stacji metra Imielin – realizuje GH Development 11
Rozpoczęto sprzedaż mieszkań?
W sierpniu rozpoczęła się sprzedaż mieszkań w ramach pierwszego etapu inwestycji. Klienci mogą wybierać spośród 120 lokali o powierzchniach od 27 m² do 119 m² – od kompaktowych kawalerek po przestronne apartamenty z tarasami na dachu.
Jesteśmy dumni, że możemy wspierać realizację projektu ale!KEN, który tworzy przestrzeń sprzyjającą integracji i aktywnemu trybowi życia. To miejsce, gdzie wszystko jest w zasięgu spaceru lub… przejażdżki rowerem – co w VeloBanku jest nam szczególnie bliskie. Nasze finansowanie to wyraz zaufania do jakości projektu i potencjału tej lokalizacji
– mówi Piotr Sztembart, Dyrektor Departamentu Finansowania Deweloperów w VeloBanku.
– Ale!KEN to wyjątkowy projekt, który powstaje w jednej z najlepiej skomunikowanych i najbardziej zielonych części Warszawy. Naszym celem było stworzenie przestrzeni, która będzie nie tylko funkcjonalna, ale też inspirująca – ze strefami rekreacyjnymi i wysokim standardem wykończenia elewacji. Dzięki współpracy z VeloBankiem możemy z pełnym zaangażowaniem realizować tę wizję
– zaznacza Ewelina Kowalczyk z GH Development
Bizraport o GH Development 11
Jednak finansowanie tej inwestycji przez Velobank może budzić wątpliwości.
Na pierwszy rzut oka – kondycja finansowa spółki deweloperskiej nie wygląda źle. Co prawda przychody nie były wysokie (2 600 078 zł w 2024 roku, 3 129 633 zł w 2023 roku, 58 754 zł w 2022 roku) a spółka odnotowywała straty ( -1 030 467 zł w 2024 roku, -56 547 zł w 2023 roku, -255 154 zł w 2022 roku), ale szacunkowa wycena organizacji wynosi 64 149 288 zł. Umiarkowana wiarygodność płatnicza (ocena C).
I tu zaczynają się wątpliwości. Otóż na koniec roku 2024 całkowita wartość aktywów/pasywów wynosi 133 842 294 zł, z czego aż 133 842 294 zł. stanowiły aktywa obrotowe. Po pomniejszeniu o zobowiązania i rezerwy (50.621.090 zł) otrzymujemy wysokość funduszy własnych 83.221.204 złote. Z bizraport.pl wynika zatem, że szacunkowa wartość firmy jest niższa od wysokości funduszy własnych.
Wątpliwości odnośnie udzielonych kredytów?
Z prospektu emisyjnego i księgi wieczystej możemy dowiedzieć się, że działka została obciążona hipotekę umowną 75 mln zł. Wierzytelności banku obejmujące spłatę kredytu, odsetek obliczanych według zmiennej stopy procentowej, odsetek z tytułu zadłużenia przeterminowanego, prowizji i opłat oraz innych należności ubocznych, w tym: kosztów monitów, wezwań do zapłaty zawiadomień, kosztów zaświadczeń, kosztów wycen nieruchomości oraz innych składników majątkowych stanowiących przedmiot zabezpieczenia lub zaspokojenia wierzytelności banku, kosztów monitorowania inwestycji kredytobiorcy, kosztów zastępczego wykonania obowiązków kredytobiorcy przez bank, kosztów obsługi prawnej, kosztów sądowych, kosztów ustanowienia, zmiany, utrzymania w mocy i zwolnienia zabezpieczeń kredytu, odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie, umowa kredytu inwestycyjnego dla klientów instytucjonalnych nr kri\2377510 zawarta w dniu 21 grudnia 2023 roku pomiędzy VeloBank spółka akcyjna z siedzibą w Warszawie (bank) a spółką pod firmą: GH development 11 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie.
Prawdopodobnie ten udzielony kredyt został uwzględniony już w sprawozdaniu finansowym z roku 2024 i stąd zobowiązania na poziomie 50 mln zł. Maksymalny kredyt kupiecki wedle bizraportu wynosi jednak 29,13 mln zł. Powtórzmy 29,13 mln zł.
Tymczasem Velobank chwali się udzieleniem kredytu na 170 mln złotych. W prospekcie emisyjnym i w księdze wieczystej, znaleźliśmy 2 wpisy hipoteczne umowne na 111 mln zł i 144 mln zł odnoszące się do wierzytelności wynikające z umowy Kredytowej z dnia 22 sierpnia 2025 roku z tytułu kredytu inwestycyjnego nr KRI\2588009, kredytu obrotowego odnawialnego nr REW\2588011, kredytu inwestycyjnego nr KRI\2588005, kredytu obrotowego odnawialnego nr REW\2588010.
Porównajmy te liczby fundusze własne 82,3 mln zł, szacunkowa wartość firmy 64,1 mln zł, maksymalny kredyt kupiecki 29,13 mln zł z kredytem udzielonym przez Velobank 170 mln zł i zapisów w księgach wieczystych na 330 mln złotych. Czy taka wysoki kredyt ze strony Velobanku jest właściwie zabezpieczony?
Wartość nieruchomości niższa od sumy udzielonego kredytu?
Otóż mówimy o inwestycji na działkach ewid. Nr 3/4 oraz 3/8 z obrębu 1-10-27, o łącznej powierzchni 1,0967 ha dla którego Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje zabudową usługową lub wielorodzinną maksymalnej intensywności zabudowy 2,0. Przez maksymalna intensywność zabudowy należy przez to rozumieć maksymalną wartość liczbową, wyrażającą stosunek powierzchni całkowitej po obrysie zewnętrznym wszystkich kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na działce do powierzchni tej działki.
Innymi powierzchnia całkowita (w tym kondygnacje podziemne) nie może przekroczyć na tej nieruchomości 21.934 m2 czyli ok. 14-15 tys. m2 powierzchni użytkowej. Docelowo projekt przewiduje ok. 281 mieszkań w kompleksie, z czego w pierwszym etapie dostępnych jest 120-121 lokali o metrażach od 27 do 118 m²
Tak czy owak, nawet uwzględniając warunki zabudowy, aktualna wartość tej nieruchomości w tej okolicy jest znacząco niższa od wartości udzielonego kredytu, który przekracza wartość zarówno firmy jak i samej nieruchomości.
A zatem jakie były przesłanki udzielenia kredytu przez Velobank? Czy inne podmioty mogą także liczyć na tak samo wysokie kredyty przy takich zabezpieczeniach? Można mieć co do tego wątpliwości. Co na to Komisja Nadzoru Finansowego, Bankowy Fundusz Gwarancyjny, akcjonariusze Velobanku? A co jeżeli inwestycja nie przyniesie oczekiwanych zysków, kto pokryje straty?
zob. też. https://zyciestolicy.com.pl/gh-development-wysokie-ceny-ale-ken/
