Jaka jest kondycja finansowa spółek z grupy Gh Development? Czy to deweloper stabilny finansowo czy też o dość wątpliwych podstawach. Postanowiliśmy to zweryfikować.
Gadbrook czyli Gh Development
Gadbrook to jedna ze spółek zależnych belgijskiego dewelopera, zarejestrowana 18 kwietnia 2019 roku z kapitałem 5 tys. zł. Członkami zarządu są Thomas Van Poucke oraz Philippe Huyzentruyt, prokurentem – Aleksandra Żuralska (obecni także w innych spółkach z grupy GH Development), a beneficjentem rzeczywistym – Tony Beeuwsaert. Główny profil działalności: Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.
W okresie od 18.04.2019 do 23.07.2019 właścicielem spółki była Blackstones Spółka Z Ograniczoną Odpowiedzialnością Holdings Spółka Komandytowa (100%) od 23.07.2019 do 01.10.2020 – 100% udziałów posiadał Antemm Nv (100%), a od 01.10.2020 jest Gh International Investments Nv.
Podstawowe wyniki finansowe
Jak wynika z bizraport.pl za rok 2025, spółka Gabrook osiągnęła przychód w wysokości monety tj. 2 zł. przychodów. Całkowite koszty wyniosły 154.091 zł, czyli strata netto wyniosła 154 089 zł. Głównymi pozycjami kosztów stanowią –Usługi obce143 007,63 i tzw. koszty pozostałe koszty: 11 077,00
W ostatnich latach przychody spółki były na zbliżonym poziomie: 2 zł w 2023 roku i 3 złote w roku 2024. W żadnym roku Spółka nie osiągała zysków tylko same straty: 134 401 zł w 2023 roku, 358 831 zł w 2024 roku. Podobnie kształtowały się wskaźniki EBIT, EBITDA.
Spadek rentowności
Wskaźnik rentowności aktywów (ROA) wyniósł -0,41%. Marża operacyjna wyniosła -8 195 986,7%. Marża netto wyniosła -8 196 226,06%. O ile rentowność aktywów (ROA) organizacji nie zmienia się w czasie, o tyle już rentowność kapitału własnego (ROE) pogarsza się w czasie. Średni spadek wskaźnika rentowności wynosi 1,5 punktu procentowego rocznie. Także marża operacyjna i marż netto pogarsza się w czasie. Średnie spadki tych wskaźników wynoszą 49 769,5 punktu i 49 889 punktów procentowych rocznie.
Wartość firmy
Zatem jaka jest obecna wartość spółki Gadbrook. Według Bizraportu szacunkowa wycena firmy wynosi 1 zł (i była niższa o 1 złotych w stosunku do 2024 roku). Jednak ta wartość wydaje się wątpliwa, skoro kapitał (fundusz) własny jest ujemny (-1 542 873 zł). Spółka systematycznie zmniejsza swój kapitał własny. Średni spadek kapitału własnego w ostatnich 3 latach wynosi 256 460 zł rocznie.
Wypłacalny, niewypłacalny?
Co prawda Gadbrook nie figuruje w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (Nie ujawniono żadnych postępowań upadłościowych ani restrukturyzacyjnych dotyczących organizacji) ale bizraport stwierdza nie zaleca się udzielania kredytu kupieckiego dla tej organizacji. Standardowy kredyt, bezpieczny poziom kredytu wynosi 0 złotych.
W ostatnich latach organizacja posiadała zobowiązania o wartości: 39 469 767 zł w 2025 roku, 37 982 068 zł w 2024 roku, 36 644 758 zł w 2023 roku. Struktura tych zobowiązań budzi zastanowienie, skoro według bilansu 13 531 049,54 zł stanowią zobowiązań długoterminowe z tytułu kredytów i pożyczek a 25 936 717,16 zł krótkoterminowe z czego 24 926 394,15 zł z tytułu dostaw i usług (jakich?)
Wysokość zobowiązań przekracza wartość aktywów obrotowych, a wskaźnik zadłużenia wynosi 104%. W rzeczywistości gros tych aktywów obrotowych to tzw. zapasy, które nie są żadnymi zapasami tylko chodzi o nieruchomość (o czym może świadczyć załącznik nr 1 do sprawozdania finansowego za rok 2020, w którym stwierdzono że w pozycji produkcji w toku ujęto miedzy innymi koszt nabycia nieruchomości na projekt deweloperski).
W rzeczywistości Spółka dysponuje 79 792,98 zł należności krótkoterminowych oraz środkami na rachunku bankowym i w kasie w wysokości 32 845,49 zł. Nic dziwnego że wskaźniki płynności finansowej szybkiej i gotówkowej są na poziomie zerowym.
Sporna nieruchomość, wątpliwości księgowe?
W rzeczywistości nieruchomość przy ul. Wolskiej 31 w Warszawie jest sporna, Gadbrook zawarł umowę kupna/sprzedaży zapłacił tylko I ratę, nie uregulował należności wobec NBP (co przewidywała umowa), a sprzedający w następstwie uchylił się od skutków oświadczenia woli. Sprawa od 2022 roku jest przedmiotem postępowania sądowego.
Jednak wiele kwestii budzi zastanowienie. Kapitał Zakładowy Spółki wynosił 5 tys. złotych. W styczniu 2020 roku zostaje zawarta umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a Spółką Gadbrook dot. kupna/sprzedaży Wolskiej 31. Deweloper wpłaca I ratę nieruchomości.
Zgodnie z notatką objaśniającą do sprawozdania finansowego z 2020 roku, Gabrook miał otrzymać pożyczkę od jednostki powiązanej w wysokości 8 696 696,58 zł. Jak wynika z ksiąg wieczystych może chodzić o umowę pożyczki pomiędzy GH International Investments BV a Gadbrook zawarto 17 września (czyli wiele miesięcy po realizacji spornej transkakcji). Była następnie aneksowana 14 czerwca 2023 roku a w księdze wieczystej znalazł się zapis o hipotece w wysokości 48,5 mln zł.
Zatem płatność za I ratę musiała nastąpić przed tym terminem ani z tej pożyczki ani z kapitału własnego (gdyż fundusze własne były już ujemne). A zatem? Jak wynika ze sprawozdanie finansowego Spółka w 2020 roku uzyskała przychód w wysokości 32 482 612,00 zł, a koszty za rok 2020 wyniosły 32 876 300,53 zł z czego 32 838 757,85 zł stanowią zapasy (to zaksięgowana nieruchomość). Jeżeli pomniejszymy przychód o wysokość pożyczki otrzymamy 23 785 915,42 zł. W sprawozdaniu z 2025 roku znajdujemy w bilansie w pozycji zobowiązań z tytułu dostaw i usług powyżej 12 miesięcy w wysokości 24 926 394,15 zł (sic). Nie da się ukryć, że wymaga to wyjaśnienia, gdyż nie wydaje się to przejrzyste.
Cykl konwersji gotówki
wygląda według bizraport.pl – tragicznie. Rotacja zobowiązań (DPO) wynosi 59 046 dni – tyle średnio mija, zanim organizacja ureguluje zobowiązania wobec dostawców.
Luka płatnicza (DSO − DPO) wynosi -59 046 dni. Wartość dodatnia oznacza, że firma płaci dostawcom wcześniej, niż sama otrzymuje zapłatę od klientów, ujemna – że płaci później. Obie strony są liczone na innej podstawie (koszty operacyjne wobec przychodów), więc różnica jest orientacyjna.
Rotacja zapasów wynosi 7 341 597 357 dni. Tak skrajna wartość to zwykle efekt zapasu utrzymywanego przy sprzedaży bliskiej zeru – cecha wyliczenia (zapasy ÷ przychody × długość okresu), nie błąd danych. Wskaźnik za ten okres jest liczony od przychodów operacyjnych, bo sprawozdanie nie wykazuje przychodów ze sprzedaży – wartość wychodzi zaniżona i nie jest wprost porównywalna z wartościami liczonymi od przychodów ze sprzedaży.
Jaka wiarygodność spółki?
W sprawozdaniu z działalności spółki za rok 2025 czytamy Spółka przewiduje, że wraz z realizacją i sprzedażą projektu deweloperskiego jej sytuacja znacznie się poprawi i będzie mogła bez przeszkód pokryć naturalną na tym etapie rozwoju stratę i wypłacić dywidendę do udziałowców. W czynnikach ryzyka Spółka powołuje się na obecnie duża zmienność cen spowodowana inflacją (nie potwierdzają tego dane statystyczne), co może przełożyć się na wysokość kosztów ponoszonych przez Spółkę. Ani słowem nie wspomina się o toczących się postępowaniach sądowych m.in. w związku z uchyleniem się od skutków oświadczenia woli przez właściciela nieruchomości przy ul. Wolskiej 31, o braku pozwolenia na budowę itd.
Sprawa Wolskiej 31 była wielokrotnie przez portal Życie Stolicy i niektóre inne niezależne media opisywane. Odpowiedzią ze strony spółki grupy GH Development była próba uciszenia poprzez przedsądowe wezwania do uchylenia artykułów pod groźbą postępowań karnych a także prywatny akt oskarżenia przeciwko redaktorowi naczelnemu naszego portalu Tomaszowi Szostkowi. Dewelopera reprezentowała kancelaria prawna GGL. Jednak zarówno sąd I instancji jak i odwoławczy uznali, że Deweloperzy muszą liczyć się z regularną kontrolą prasy, również ostrą, nieprzychylną i niewygodną (Sąd Okręgowy w Warszawie, orzeczenie z dnia 27 maja 2026 roku IX KZ 436/26).
Skoro tak wygląda sytuacja finansowa a w sprawozdaniu z działalności ukrywa się istotne czynnika ryzyka, czy taka firma jest wiarygodna? A przypomnijmy Gadbrook jest spółką należącą do belgijskiego dewelopera GH Development? Zatem jaka jest wiarygodność tego ostatniego?
